도심 역세권 공유주택 허용구역 확대 후 청년 주거의 새로운 대안

왜 지금, 역세권 소형 공유주택 확대가 필요한가?

2025년 현재 대한민국의 청년층과 1~2인 가구는
도심 접근성이 높은 지역에 거주하고 싶은 사람들이 대다수 입니다. 
특히 출퇴근 시간, 교통비, 생활 인프라 등을 고려할 때
지하철·버스 중심의 역세권은 실질적인 삶의 질을 좌우하는 중요한 주거 조건중 하나입니다.

하지만 문제는 도심 역세권 내 소형 주택 공급이 매우 제한적이라는 점입니다.
주거용도 외 용도가 많은 중심상업지역,
용적률이 꽉 찬 노후 건축물,
소규모 필지의 재개발 불가 구조 등으로 인해
새로운 청년용 주택을 공급할 수 있는 땅이 거의 없는 상황입니다.

이러한 문제 해결을 위해
정부와 지방자치단체는 ‘도심 소규모 역세권 공유주택 허용구역 확대안’을
2025년 상반기에 본격 발표하였습니다.

 

이는 기존에 ‘단독주택지’나 ‘비주거용 용도지구’로 분류되어
공유주택 공급이 불가능했던 곳을
특례적으로 허용구역으로 지정하여
민간 사업자나 사회적 기업이 소규모 청년 주택을 공급할 수 있도록 하는 제도입니다.

핵심은 공공부지가 아니라 민간 소형 토지를 활용한 주택 공급이라는 점에서
지금까지와는 다른 방식의 청년 주거 해법이 될 수 있다는 것입니다.

 

제도의 주요 내용과 지자체별 확대계획은?

국토교통부는 2025년 4월,
서울특별시·부산광역시·광주광역시·수원시·창원시 등
총 9개 기초자치단체를 시범지역으로 선정하여
공유주택 허용구역 확대 정책을 단계적으로 추진하고 있습니다.

해당 제도의 핵심은 다음과 같습니다.

해당 제도의 핵심은 다음과 같습니다.

구분내용

 

허용 대상 지역	역세권 반경 500m 이내 도로 6m 이상 접한 소규모 필지 (상업·혼합지역 포함)
용도지역 특례	일반상업지역, 근린생활지역 등에서도 주거용 공유주택 허용
세대당 최소 면적 기준	전용 9㎡ 이상 (기존 14㎡ 이상에서 완화)
허용 최대 세대수	1동당 최대 20세대 이내 (초과 시 별도 심의 필요)
공용면적 포함 조건	주방, 욕실, 거실 등 공용공간을 세대수만큼 확보한 경우에만 허가 가능
기타 조건	건축법 상 이격거리 완화, 주차장 설치기준 일부 완화

 

 

서울시는 동대문구·영등포구·관악구 등

대학가 또는 업무지구 인근을 중심으로
약 100여 필지를 1차 허용구역으로 지정하였고,
부산시는 서면, 해운대 일대를 대상으로 민간 제안형 공유주택 시범사업을 진행 중입니다.
광주시는 지산동·동명동 일대를 청년생활거점으로 개발 중이며,
공유형 셰어하우스 30여 동을 소규모로 공급하겠다는 계획을 밝혔습니다.

이처럼 도심 내 유휴공간, 방치건물, 상가건물 일부를 리모델링하거나
소규모 신축을 통해 역세권 내 소형 주택을 빠르게 공급할 수 있게 되는 것입니다.

 

공유주택은 청년에게 어떤 의미가 있는가?

공유주택은 단순히 '방을 나눠 쓰는 집'이 아닙니다.
정부가 제시하는 공유주택은 공동체 기반 주거모델로
혼자 사는 청년들에게 안정성과 공동체적 연대감을 제공하는
하이브리드 주택 유형입니다.

청년 입장에서 공유주택의 가장 큰 장점은 다음과 같습니다.

1. 도심 역세권에서 시세의 50~70% 수준 임대료로 거주 가능
   예: 서울 관악구 역세권 원룸 평균 월세 65만 원
   → 공유주택 입주 시 월세 30~40만 원 수준으로 입주 가능
2. 공용 공간 활용으로 생활 편의성 강화
   개인실은 작지만 공용 주방, 거실, 세탁실, 창업 라운지 등이 제공되어
   혼자 사는 불편함을 크게 줄여줍니다.
3. 사회적 고립감 해소
   셰어하우스 내 소모임, 커뮤니티 프로그램 등을 통해
   입주자 간 교류와 정서적 안정감 확보
4. 창업·학업 등과 연계된 생활환경
   일부 공유주택은 1층에 공유오피스, 창업부스, 스터디룸 등을 함께 조성하여
   ‘사는 곳이 곧 일하는 곳’이 되는 공간을 지향합니다.

실제로 2024년 서울시 조사에 따르면,
공유주택에 1년 이상 거주한 청년 중 78%가
“공간에 만족하며 계속 거주하고 싶다”고 응답했고,
그중 42%는 “경제적 부담 감소”를 가장 큰 이유로 꼽았습니다.

즉, 공유주택은 경제적 이유뿐만 아니라
심리적·사회적 만족감까지 아우르는
도심 청년 주거의 실질적인 대안으로 자리잡고 있는 것입니다.

 

신청 방법과 앞으로의 확장 가능성은?

지자체가 지정한 공유주택 허용구역 내에서 사업을 추진하고자 하는 경우,
민간 건축주·사회적 기업·건축협동조합 등은
시·군·구청의 도시계획과 또는 건축과에
공유주택 사업계획서를 제출하고,
도시계획심의 혹은 공유주택 운영승인을 거쳐
사업을 진행할 수 있습니다.

청년 입주자의 경우는
LH청약센터, 서울주택도시공사(SH),
지방자치단체 청년주거포털 등에서 입주자 모집 공고를 확인할 수 있으며,
일반적인 신청 자격은 무주택 요건, 연령(19세~39세), 일정 소득기준 이하에 해당 되면

신청 할 수 있습니다.

 

향후 전망과 과제

 

정부는 이 제도를 2026년까지 수도권 중심으로 5,000호,
지방광역시 중심으로는 2,000호 이상 공급한다는 계획을 갖고 있습니다.
장기적으로는 역세권 외곽지역까지
소규모 공유주택 허용지역을 확대하여
민간 참여를 촉진할 예정입니다.

다만 몇 가지 보완 과제도 남아 있습니다:

• 입주자의 사생활 보호 및 갈등 조정 시스템 부족
• 민간 건축주의 초기 부담 비용 해소 방안 미흡
• 공용공간 관리 비용 분담 체계 마련 필요
• 기존 상권 및 주거지 주민과의 갈등 조정 필요

이러한 과제를 해결하며 제도를 보완해 나간다면
‘도심 내 실현 가능한 청년주택’으로서
공유주택은 매우 강력한 주거정책 수단이 될 것입니다.