노후 도심 상가, 청년 주택으로 바뀐다! 주거·상권 재생을 동시에 잡는 도시 전환 프로젝트

왜 노후 도심 상가가 청년 주택으로 전환되는가?

2025년 현재 대한민국 대도시의 도심 상가 밀집지역은
코로나19 이후 급격한 상권 쇠퇴와 온라인 소비 확산으로
공실률이 급증하고 있습니다.
서울, 부산, 대전 등 주요 도시 내
지하철역 근처 구상권 공실률은 평균 35%를 넘었으며,
서울 일부 지역은 45%에 달한다는 분석도 있습니다.

한편 청년·신혼부부의 주거난은 여전히 심각합니다.
전세는 사실상 사라지고, 월세는 천정부지로 치솟으며
청년 1인가구의 월 평균 주거비는 65만 원을 돌파했습니다.
이에 따라 정부는 상가 공실 문제와 청년 주거난을
한 번에 해결하기 위해
노후 도심 상가 밀집지구의 주거전환을 지원하는 사업을
2025년부터 본격적으로 시행하기 시작했습니다.

 

 

이 정책은 단순한 도시재생을 넘어
① 침체된 구상권을 활성화하고
② 청년·신혼부부에게 도심 내 저렴한 주거지를 공급하며
③ 노후 상가 건물주의 자산 가치를 회복시키는
3중 효과를 기대하고 설계된 새로운 방식의 도시주거전환 모델이 될 것입니다. 

 

지원사업의 구조와 지역별 추진 현황 

정부는 해당 사업을 통해 건물주에게는 리모델링 비용 일부를 보조하고,
입주 청년에게는 공공임대 수준의 주거비와
생활 인프라를 제공 하려는 계획입니다. 
지방자치단체는 해당 지역을 상가-주택 복합지구로 지정하고
용도변경, 건축 인허가 간소화, 설계비 지원 등을 통해
사업 추진을 빠르게 지원하려고 노력하고 있습니다. 

아래는 2025년 상반기 기준 지역별 시범사업 현황입니다.

지역지정지구명전환 대상 상가예상 공급 주택 수주요 입주 대상특징 및 혜택 요약

 

서울 중구	을지로3가 일대	26곳	약 180세대	청년 1인가구	월세 20만원 이하, 공유주방 포함
부산 동구	범일동 구상권	19곳	약 120세대	청년·신혼부부	임대료 절반 지원, 보육시설 신설 예정
대전 동구	중앙로 역세권 일대	21곳	약 150세대	사회초년생	업무·주거 복합형, 청년상점 공간 포함
전주 완산구	서학동 공방거리 일대	13곳	약 80세대	청년 예술가	작업실+주거공간, 공공예술지원과 연계
원주 원동	중앙시장 일대	15곳	약 100세대	취업준비생	원룸형 구조, 월세 15만원, 입사 상담 포함

 

각 지자체는 상권특성에 따라
청년 1인가구, 창업청년, 예술가, 신혼부부 등 대상군을 달리 설정하고 있으며,
임대료 수준은 시세의 40~60%로 낮게 책정해
주거비 부담을 최소화하고 있습니다.
특히 청년창업공간, 커뮤니티센터, 공유오피스 등
단순한 주거공간을 넘어 활동 기반까지 확보할 수 있는
복합형 구조가 주요 특징입니다.

 

청년에게는 ‘도심 내 안정 거주’, 상인에게는 ‘건물가치 회복’

상가 건물주 입장에서는
기존 공실을 방치하는 것보다
정부의 리모델링 지원금(최대 1억 원)과
임대료 수입을 확보하는 것이 훨씬 유리합니다.
또한 청년 주거지로 리모델링하면
화재안전·내진보강·단열 보강 등 리모델링 공사도 포함되어
건물 가치가 상승하고
향후 분양·매매 시에도 유리한 조건을 만들 수 있습니다.

청년 입주자 입장에서는 시세의 절반도 되지 않는 가격에
도심 한복판에서 안정적으로 거주할 수 있는 기회를 얻을 수 있습니다.
예를 들어 서울 중구 을지로의 경우,
원래 월세 65만 원 하던 오피스텔을
리모델링된 상가주택은 월세 20만 원에 이용할 수 있어
주거비를 70% 가까이 절감할 수 있습니다.

또한 각 지자체는 입주자에게
공공와이파이, 공용세탁실, 주방, 체력단련실, 청년상담센터 등
생활편의시설을 함께 제공해
청년들의 정주 가능성을 높이고 있습니다.
이는 상가공실을 줄이고, 주변 유동인구를 늘려
자연스럽게 상권 회복에도 긍정적 효과를 주고 있습니다.

실제 서울과 부산에서는
청년주택 입주 이후 해당 거리 유동인구가 20% 이상 늘었고,
주변 커피숍, 편의점 매출도 평균 15~25% 증가한 것으로 나타났습니다.
즉, 이 사업은 단순한 청년복지가 아닌
도시경제 회복 전략으로서의 기능을 하게 되는 것입니다. 

 

신청 방법과 향후 전국 확장 가능성

해당 사업에 참여하고자 하는 청년은
거주지역 지자체 청년주거복지센터 또는 LH청약센터를 통해
모집공고 확인 및 신청이 가능합니다.
신청 자격은 무주택 청년(만 19~39세),
일정 소득기준 이하, 해당 지역 근무 또는 거주 조건이 기본입니다.
일부 지자체는 청년예술인, 스타트업 종사자, 사회복지학과 전공자 등
특정 분야를 우대해 모집 하는 경우도 있어
자신에게 맞는 유형을 확인하는 것이 중요합니다.

정부는 이 사업의 성공 가능성을 높게 평가하고 있으며,
2025년 하반기부터 12개 추가 시·군 지역에
2차 사업을 확대할 계획입니다.
향후 2030년까지 전국적으로
상가 밀집 도심 100곳 이상을 주거전환지구로 지정해
연간 1만 세대 이상의 청년주택 공급 기반을 만들겠다는
중장기 계획도 수립 중입니다.

이와 함께 국토교통부는
건물주의 자발적 참여를 유도하기 위해
용도변경 간소화, 세제 감면, 리모델링 자금 융자지원 등
법적·행정적 지원도 병행하고 있습니다.
따라서 청년층은 이번 기회를 적극 활용해
도심 속 주거안정은 물론, 창업·커뮤니티 활동을 함께 이어갈 수 있는
복합형 삶의 방식을 선택해볼 수 있습니다.