공공주택 대부 업체 대출 규제 강화로 인한 지방 매매 거래 영향

공공주택 대부업체 대출 규제 강화, 배경과 주요 내용

2025년 상반기, 금융위원회와 국토교통부는 공공주택 담보대출 시장에서 고금리 대부업체를 통한 대출로 서민층이 과도한 이자를 부담하고 있는 현실을 해소하기 위해 공공주택 대부업체 대출 규제 강화 정책을 전격 시행했습니다.
그간 공공임대주택 입주자는 보증금 마련을 위해 은행권 대출이 어려운 경우 대부업체를 이용할 수밖에 없었는데,
연 10% 이상의 고금리와 불투명한 대출조건으로 저소득층 주거비 부담을 가중시킨다는 비판이 지속돼 왔습니다.

이에 정부는 공공임대 보증금 마련 목적으로 대부업체를 통한 대출을 제한하고, 대출금리는 법정 최고금리보다 5% 낮은 상한선으로 제한했습니다.
또한 보증금 대출은 반드시 금융감독원에 등록된 제도권 금융사에서 취급하도록 규제를 강화했습니다.
이로써 대부업체 대출을 통한 고금리 차입은 사실상 어려워졌고, 대출 심사도 임대보증금 지급능력, 신용등급을 기준으로 대부업체가 아닌 공공기관 또는 은행이 직접 관리하게 됐습니다.

지방 매매거래 구조와 대부업 대출의 연관성

지방 부동산 시장은 수도권에 비해 저가 주택이 많은 대신, 소득 수준이 낮고 담보가치 평가가 불리해 은행권 대출 심사에서 거절되는 사례가 많습니다.
특히 공공임대주택 입주 희망자 중 상당수가 보증금 마련을 위해 대부업체 대출을 선택할 수밖에 없는 구조였습니다.

이로 인해 지방의 노후 단독주택, 소형 아파트 등은 현금 구매자가 아닌 대출 이용자가 매매수요의 상당 부분을 차지했으며,
대부업체 대출 규제가 없었던 과거에는 보증금 또는 매매대금의 70~90%를 고금리 대부로 충당하는 위험한 거래 관행이 만연했습니다.

하지만 규제 강화로 이러한 방식이 사실상 차단되면서 지방 부동산 거래에서 저소득층을 중심으로 실수요자의 매수력이 급격히 위축될 가능성이 커졌습니다.
지방 중소도시 공인중개사들은 “대부업 대출이 규제된 이후 보증금 마련이 어려운 저소득층 수요자 문의가 눈에 띄게 줄었다”며 매매거래 절벽이 현실화되고 있다고 전했습니다.

 

규제가 지방 부동산 시장에 미치는 실질적 영향 

지방 매매시장 위축의 가장 큰 이유는 대부업 대출 규제와 6월 27일 발표된 추가 대출 규제 강화가 맞물려 적용되면서, 지방 실수요자의 유동성이 급격히 축소된 데 있습니다.
이번 6월 27일 대출 규제는 신혼부부 디딤돌대출, 신생아 특례대출 등 정책금융상품의 한도를 축소하고 대출 심사를 강화한 내용이 포함돼 지방뿐 아니라 전국적으로 매수 심리를 위축시키는 요인으로 작용하고 있습니다.

특히 지방 부동산 시장은 수도권과 달리 거래가 적고 가격 변동폭이 크지 않아 금융 규제 발표에 따른 심리 변화가 더 극단적으로 나타납니다.
규제 직후 주요 지방도시 부동산 중개사무소를 중심으로 실수요자들의 매수 문의가 40% 이상 감소했고, 계약 체결 직전까지 진행되던 거래가 중도 해약되는 사례도 다수 발생하고 있습니다.

6월 말 기준, 일부 지방 소도시에서는 노후 소형 아파트의 매매가격이 보름 만에 5~8% 하락했고, 거래량은 규제 전보다 50% 가까이 감소했습니다.
지방 부동산시장 전문가들은 “금리인상기와 맞물린 대출규제 발표로 지방 수요자들은 더 보수적으로 관망세로 돌아섰다”며  지방 거래 시장의 하락세가 올여름 이후 본격화될 가능성을 경고하고 있습니다.

특히 지방 저가주택을 중심으로 대출규제 영향이 먼저 반영되어 가격 하락세가 나타나고 있어 매도자들이 호가를 조정하거나 급매로 전환하는 분위기가 확산되고 있습니다.
이러한 시장 흐름은 대출규제 해제 또는 완화 신호가 나타나기 전까지 장기 침체로 이어질 가능성이 크며, 지방 부동산 매매시장 회복에는 적지 않은 시간이 걸릴 것으로 전망됩니다.

 

대안과 지방 실수요자가 준비해야 할 전략

이번 규제는 과도한 고금리 차입으로 인한 서민 주거비 부담을 줄이는 근본적 취지로 추진된 것이지만, 저소득 실수요자들의 주거 사다리가 오히려 단기적으로 막힐 수 있다는 점이 가장 큰 문제로 지적됩니다.
따라서 정부와 지자체는 제도권 내 보증금 대출 상품의 한도를 확대하거나, 소득이 낮은 지방 실수요자 전용 주거비 융자를 추가 공급해야 시장 충격을 완화할 수 있을 것입니다.

지방 실수요자 입장에서는 지금부터 신용등급을 꾸준히 관리해 은행권 대출 심사 통과 가능성을 높이고 지자체나 LH에서 운영하는 보증금 무이자·저리 대출 프로그램을 활용해 고금리 대부업 대출에 의존하지 않는 전략을 세워야 합니다.

또한 매매를 계획 중이라면 공공임대주택 입주 대기자 명단에 등록해 지자체 특별공급 기회를 노리거나, 지역별로 운영되는 청년·신혼부부 전용 보증금 지원 정책을 충분히 조사한 후 자금계획을 구체화하는 것이 중요합니다.

공공주택 대부업 대출 규제는 단기적으로는 지방 매매거래 위축을 가져올 수 있지만, 중장기적으로는 지방 서민의 불안정한 대출환경을 개선하고 지속가능한 주거안정을 실현하는 디딤돌이 될 것입니다.
지방 실수요자는 시장 환경의 변화를 정확히 이해하고 공공지원과 합법적 대출수단을 적극 활용해 안정적인 내 집 마련 전략을 준비해야 합니다.