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세안고 매매 대출 가능 조건은 집을 사려는 부동산 투자자와
실제로 앞으로 실거주 하려는 실수요자 모두가 주목하는 주제입니다.
특히 2025년 현재 대출 규제가 강화되면서 “세안고 매매로 과연 대출이 가능할까?”
라는 걱정이 많으실거예요.
이번 글에서는 세안고 매매의 개념, 대출 조건, 갭투자와의 차이,
그리고 투자 시 주의해야 할 핵심 사항까지 깔끔하게 정리 해드리겠습니다.
목차
세안고 매매란 무엇인가?
세안고 매매는 ‘세입자가 안고 있는 보증금을 함께 승계하는 매매’를 의미합니다.
예를 들어, 매매가가 5억 원이고 세입자가 전세보증금 3억 원을 걸었다면,
매수인은 실제로 2억 원만 지급해 계약할 수 있습니다.
이 구조 덕분에 초기 자금 부담이 줄어드는 장점이 있지만,
대출 한도에 제약이 발생할 수 있습니다.
일반 매매와 차이점
- 일반 매매: 매매가 전액을 지급, 세입자 여부와 무관
- 세안고 매매: 세입자의 보증금을 인수, 매수인은 일부만 잔금 지급
세안고 매매 대출 가능 조건
세안고 매매 대출 가능 조건은 생각보다 까다롭습니다.
은행은 세입자의 보증금을 선순위 채권으로 보기 때문에,
대출 가능 금액이 줄어듭니다.
은행 심사 기준
- LTV(주택담보대출비율): 매매가 – 보증금 기준으로 산정
- DSR(총부채원리금상환비율): 개인 소득 대비 상환능력 평가
- 신용도 및 기존 대출 상황: 무주택자·실수요자는 일부 가능
사례
매매가 6억 원, 세입자 보증금 4억 원일 때,
은행은 (6억 – 4억) × 50% = 1억 원 대출만 가능하다고 평가할 수 있습니다.
세안고 매매와 갭투자의 차이
투자 방식의 차이
- 세안고 매매: 세입자 보증금을 인수, 임대 수익과 안정적 투자
- 갭투자: 매매가와 전세가의 갭 차액만 투자, 시세 차익 중심
리스크 차이
- 세안고 매매: 세입자 보증금 반환 책임, 대출 제한
- 갭투자: 전세가 하락 시 보증금 반환 리스크 확대
세안고 매매 시 주의사항
- 임대차 계약 확인: 계약 기간·확정일자 필수
- 권리분석: 근저당, 가압류 여부 확인
- 실투자금 계산: 취득세, 이자, 수수료까지 포함
세안고 매매의 장점과 단점
장점
- 초기 자금 절감
- 레버리지 활용 가능
- 내 집 마련 진입 장벽 낮춤
단점
- 세입자 보증금 반환 부담
- 대출 한도 축소
- 규제 리스크
세안고 매매 전략과 결론
세안고 매매는 무주택자나 소액 투자자에게 적합합니다.
다만 대출 가능 금액을 반드시 사전 확인해야 합니다.
임대차 계약·권리분석을 미리 철저히 준비해야만 안전한 투자가 가능합니다.
갭투자가 시세 차익 중심이라면, 세안고 매매는 임대 수익과 안정성을 추구하는
투자라는 점에서 투자 성격이 다르다는 점을 꼭 기억하시고 안전하고 확실한 계약을 하시길 바랍니다.
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