2025 도심 노후 상가, 청년과 신혼을 위한 주택으로 전환 시작

왜 노후 도심 상권이 주거 공간으로 바뀌는가?

2025년 대한민국 부동산 정책의 핵심 키워드는
‘도심 속 주거복원’입니다.
이전까지는 도시 외곽이나 신도시 개발에 초점을 맞췄다면,
최근에는 이미 인프라가 조성된 도심 내부의 비효율 공간을 다시 주거지로 전환하는
리인필(Re-infill) 정책이 활발히 추진되고 있습니다.

그중에서도 노후 상권 밀집지는
도시재생의 ‘사각지대’로 분류되어 왔습니다.
1980~90년대 중후반 형성된 도심 상업지구는
온라인 소비 확산, 교외 대형 상업시설 등장으로
공실률이 급격히 늘었고, 그 결과 낙후되고 방치된 공간이 많아졌습니다.

정부는 이러한 공간을 청년·신혼부부의 주거지로 전환할 수 있도록 지원하는
‘노후 도심 상가 밀집지구 주택 전환 지원사업’을 2024년 말에 예비 발표했고,
2025년부터 본격적으로 사업지 선정 및 예산 배정에 나섰습니다.

국토부에 따르면, 1차 산업지의 대상은 
“공실이 50% 이상인 상가단지, 전통시장, 낙후 복합상업지구” 등 입니다. 
이 공간을 주택으로  전환 하게 되면 리모델링 비용의 50%까지 보조금을 지원하거나
공공임대 매입 전환 모델로도 진행 가능합니다.

 

사업 대상지 유형과 전환 방식 분석

이 사업은 단순한 ‘리모델링 지원’이 아니라,
공간 구조 자체를 ‘주거 중심’으로 바꾸는 정책입니다.

구분	기존 용도	전환 후 용도 대상	조건 예시	지역
폐쇄형 상가건물	노후 상가, 도심몰	청년공공임대주택, 사회주택	공실률 50% 이상, 준공 20년↑	대전 중앙로, 군산 중앙시장
낙후 지하상가	지하상업시설	원룸형 셰어하우스, 비상주형 주택	구조 안정성 확보 필요	서울 을지로 지하상가 일부
골목상권 상가주택	점포+주택 복합 구조	전면 주택화, 공공전세화	불법건축물 해소, 인허가 요건 충족	부산 범일동, 창원 마산합포구
폐업시장	전통시장 지구	창업형 공공주택+문화주택	시장조합 동의 및 국유지	강원 원주, 경기 의정부

 

전환 방식은 다음 두 가지가 있습니다:

1️⃣ 민간 리모델링 후 공공매입:
→ 건물주는 자비로 리모델링, 정부는 일부 보조금 지원 후 매입
→ 청년공공임대나 신혼전세형으로 활용

2️⃣ LH·지자체 직접 시행 모델:
→ 지자체가 전체 건물을 사들여 공공전환
→ 낙후 상권과 지역문화시설 결합형으로 개발

이러한 정책은 단기 수익보다
중장기적 도시활성화와 주거-생활 혼합형 도시재생을 목표로 하고 있습니다.

 

 

수요자 입장에서 본 실질적 장점과 우려

장점

• 도심 중심지에 주거 가능:
  → 교통, 편의시설, 직장 접근성 탁월
• 임대료가 시세 대비 낮음:
  → 공공매입형의 경우 시세 70% 수준
• 주거-창업 혼합형 주택 가능성:
  → 셰어형 주택, 창업 공간 포함형 등 다양
• 도시재생 우선권 부여:
  → 문화 활동, 창작활동 주체로 우대 가능

우려 사항

• 기존 상인과 갈등 가능성
• 공공임대화에 대한 주민 반발
• 주거 인프라 부족 (예: 초등학교, 공원 등)
• 건축물 구조 안정성 문제

정부는 이러한 우려를 줄이기 위해

• 주거전환 전 정밀 구조안전 진단 필수화
• 기존 상인의 이전·재입점 보상안 포함
• 사업지별 ‘주거 가능성 사전 평가’ 시행
  등을 정책에 포함시키고 있습니다.

 

향후 정책 확산 가능성과 투자·거주 포인트

국토부는 2025년 1차 시범사업을
서울 3곳, 광역시 3곳, 중소도시 4곳에서 시작할 예정이며,
이후 매년 10개 이상 지역으로 확대할 계획입니다.

이 사업은 단순한 주택 공급이 아닌
도심 회복, 도시 기능 재구성이라는 관점에서 접근해야 합니다.

 

실거주자·투자자 관점 포인트:

• 도심 상권 내 미활용 공간은 잠재 주거지다
• 리모델링과 공공매입을 통한 안전성 확보가 중요
• 생활형 SOC 유무가 장기 정착에 영향을 미친다
• 장기적으로 도심자산의 재평가로 이어질 수 있다