군부대 부지가 공공주택으로? 국방부 유휴부지 활용 공공주택 공급 계획 전격 분석

군 유휴부지, 왜 지금 주택공급 후보지가 되었을까?

2025년 대한민국은 저출산·고령화로 인한 인구 구조 변화와 함께
주택 수요의 지역별 불균형 문제가 점점 심각해지고 있는 상황입니다. 
특히 수도권은 여전히 높은 주거 수요로 인한 공급 압력이 지속되고 있으며,
반대로 접경지역이나 군사시설 인접 지역은
국가 소유 유휴부지가 방치된 채 활용되지 못하고 있는 상황입니다.

이러한 배경에서 국방부는 2024년 말부터 유휴 군부대 부지의 공공주택 전환 계획을
국토교통부, LH, 지자체와 함께 적극 검토해왔습니다.

2025년 5월, 국방부는 ‘유휴 군사시설 활용 가이드라인’을 일부 공개하며
향후 단계적으로 해제되는 군 부지를
① 청년·신혼부부용 공공임대
② 무주택 실수요자 중심 공공분양
③ 도시재생형 주거복합지구
등으로 활용하는 방안을 마련 중이라고 밝혔습니다.

이는 단순한 토지 활용을 넘어,
접경지·도심외곽·구도심 등의 미활용 국공유지를 주거복지 자산으로 전환해
국가가 가진 마지막 '대규모 택지'를
공공성과 수익성을 동시에 갖춘 주거지로 재구성하려는 정책적 시도입니다.

 

 

유휴 군부대가 공공주택으로 바뀌는 구체적 추진사례

2025년 상반기 기준, 국방부와 국토부는
아래와 같은 유휴 군부대 또는 이전 예정지를 중심으로
공공주택화 사업을 시범적으로 추진하거나 검토 중에 있습니다.

지역 대상	부지	과거 용도	추진 유형	특징
경기 고양시	탄현면 ○○부대 이전지	통신부대	공공임대+신혼희망타운	수도권 서북부 핵심 접경지
인천 서구	검단 부근 군수지원단 부지	군수창고	행복주택+공공분양	청라·검단 신도시 연계 개발
강원 철원군	철원읍 보급창 해제부지	탄약보급창	청년주거단지+국민임대	군 경계 완화지역 시범 사업
충남 계룡시	계룡대 남측 행정지원부지	정비시설	장교·군무원+청년주택 복합지구	군 관계자 우선 공급 모델
경북 김천시	육군교육지원단 해제지역	훈련부지	청년 전원주택형 공공분양	캠퍼스타운 연계 귀촌형 모델

위 사업들은 크게 3가지로 나뉩니다.

•  수도권 연접지(고양·인천 등): 청년층, 신혼부부 대상 공공임대 + 일부 분양
•  접경지·군사도시(철원·계룡 등): 군 종사자와 청년 복합 커뮤니티 주택
•  지방혁신도시형(김천 등): 귀촌형, 저밀도 주거형 공공주택

이러한 공급방식은 기존의 ‘철거 후 분양’이 아닌,
국가 소유지의 공공가치 극대화를 일으킬 수 있습니다. 
기존 도심공급 방식과 차별화되는 점에서
정책적 의미와 함께 부동산 시장의 관심을 모으고 있습니다.

 

 

실수요자 관점에서 본 군 유휴부지 공공주택의 장점과 제한점

실거주자 입장에서 본다면,
군 유휴부지에 조성되는 공공주택은 몇 가지 장점이 분명히 존재합니다.

 

장점

1. 대규모 저렴한 택지를 기반으로 한 합리적 분양가
   → 시세 대비 60~80% 수준의 가격 가능
2. 자연친화적 입지, 쾌적한 환경
   → 군부대 특성상 자연녹지 연계, 교통 혼잡도 낮음
3. 지자체 전폭적인 지원이 결합된 커뮤니티 중심 개발
   → 육아, 교육, 창업, 커뮤니티 인프라 포함 가능성 높음
4. 청년·신혼 중심 맞춤형 설계 적용 가능
   → 전용 44~59㎡ 위주 소형 단지 구성, 커플형·단독형 혼합 구조

제한점

1. 접경지역 또는 군사지역이라는 심리적 거리감
2. 상업시설, 대중교통 등 인프라 부족
3. 공급 시점이 늦거나 계획이 유동적일 가능성 존재
4. 군과의 경계선 문제, 일부 반발 가능성

하지만 정부는 이런 단점을 최소화하기 위해

• 교통 인프라 사전 계획
• 소득 수준별 맞춤형 주택공급
• 군 유휴지 내 역사·문화적 가치 보존
  등을 함께 고려한 설계를 추진하고 있습니다.

 

향후 정책 확대 가능성과 투자·거주 포인트 정리

2025년 하반기 이후 정부는 군 유휴부지를 활용한 공공주택 공급을 위해

아래와 같은 방향으로 전국적으로 확대할 계획입니다.

정책 방향	세부 내용
접경지역 정주인구 확대	인구감소 지역 중심 시범사업 지속 추진
군 관계자+민간 혼합 커뮤니티 주택	군무원+청년+신혼의 복합 커뮤니티
지방 중소도시 균형 개발	이전 군부대 부지를 활용한 중소형 도시재생
군 문화자산 보존형 주거단지 도입	병영·전적지 복합 보존형 공공단지 추진

 

💡 실수요자 또는 투자 관점에서는 다음과 같은 기준이 중요합니다:

• 국가직접시행 or LH 시행 여부
  → 향후 분양전환 시 공공분양 여부 영향
• 지자체 지원 인프라 확인
  → 어린이집, 커뮤니티센터, 공공의료 등 조성 계획 체크
• 인근 군 관련 인구와 생활권 연계성
  → 직주근접성 또는 교통 인프라의 유무
• 공공성 기반의 자산가치 유지 가능성
  → 단기 투자보다 중장기적 자산 안정성 강조

요약 정리 

 

• 국방부는 유휴 군부대 부지를 활용해 청년·신혼 중심의 공공주택을 단계적으로 공급할 계획입니다.
• 고양, 인천, 철원, 계룡 등에서 시범사업이 추진되며, 공공임대·공공분양이 혼합된 형태입니다.
• 장점으로는 저렴한 가격, 쾌적한 환경, 정책적 지원이 있으며, 단점으로는 외곽 입지와 인프라 부족이 있습니다.
• 향후 전국 확산 가능성이 높고, 접경지역 재생과 청년 정착의 새로운 모델로 주목받고 있습니다.